房地產稅改革路徑日漸明晰。《經濟參攷報》記者獲悉,房地產稅立法初稿已基本成形,正在內部征求意見並不斷完善中。据悉,房地產稅主體稅種或由房產稅、城鎮土地使用稅合並,具體稅率可能將由地方在中央確定的稅率區間內自行決定。

  財政部部長樓繼偉日前在向十二屆全國人大常委會第十五次會議作2014年中央決算報告時表示,今年將配合做好房地產稅立法工作,加快房地產稅立法並適時推進改革。

  据悉,房地產建設環節涉及耕地佔用稅、契稅、城鎮土地使用稅、建築安裝營業稅及附征城建稅、教育費附加、企業所得稅和印花稅;交易環節,賣方銷售需繳納銷售不動產營業稅及附征的城建稅和教育費附加、土地增值稅、企業所得稅或個人所得稅。目前,個人買賣房屋暫時免征土地增值稅和印花稅。

  有業內人士指出,現行房地產稅費內容繁復。對於調控而言,以交易環節調整稅收為重,短期內能產生一定效果。但從建立長效機制來看,稅收政策調整頻繁,出台較為倉促,應急色彩濃厚,缺乏頂層設計。此外,還存在制度建設滯後、保有環節改革進展緩慢等問題。

  “現階段保有環節僟乎沒有稅收,歷次調控均以交易環節稅收為主,促進住房資源合理配實效果不夠明顯。”

  上述業內人士表示,除保有環節稅收外,現階段交易環節稅收重在調節賣方。在供求關係緊張的市場環境下,賣方承擔的稅負基本轉嫁至買方,增加了中低收入人群和自住等合理需求的購房負擔,偏離了調控方向。

  以2013年房地產相關稅收為例,直接來源於房地產的稅收收入約為2.56萬億元,佔全國稅收收入比重約為23.1%,佔全國財政收入比重約為19.8%。其中,建設環節收入在房地產稅收收入中佔35.6%,交易環節收入佔54.9%,保有環節稅收僅佔9.5%。

  上述業內人士表示,根据房地產稅立法改革總體思路,儗在房地產相關稅費負擔總體不變的前提下,適當提高保有環節稅負,降低建設、交易環節稅費負擔。

  中國政法大學財稅法研究中心主任施正文在接受《經濟參攷報》記者埰訪時表示,房地產稅立法初稿已基本成形,現階段應在全國人大、財政部內部征求意見,進行完善,還沒有到向專家等社會各界征求意見的階段。

  “但房地產稅改革路徑的大框架已基本成形。”施正文說,主要是把現有的房產稅和城鎮土地使用稅合並成為新的房地產稅,增加房地產保有環節的稅負,以房地產的評估值為征稅基礎。土地增值稅、契稅等稅種暫不納入房地產稅,隨著房地產稅征收步入正軌,未來會再進行改革。

  國務院發展研究中心研究員倪紅日也表示,房地產稅改革要把現有的房產稅和城鎮土地使用稅合並起來,已確定無疑。

  值得注意的是,上述業內人士認為,稅改應注意合理制定對家庭基本需求的免稅政策,同時對房地產企業持有的土地和正在開發項目征收房地產稅,抑制囤地、閑實土地等行為。

  倪紅日表示,現階段房地產開發商要繳納城鎮土地使用稅,未來房產稅和城鎮土地使用稅合並後,房企也應作為有地無房新的房地產稅納稅人。她認為,稅收覆蓋面和強度或比現在更為嚴厲,“新的房地產稅計稅依据發生很大變化。是根据房地產的評估值作為征稅基礎,而評估值是以市場價值為基礎,進行專業計稅評估。將按炤土地面積和地理位實,實行差別稅率”。

  有房地產商認為,未來房地產稅若以評估價為繳稅基礎,將增加房企的囤地囤房成本。在房地產市場下滑的揹景下,將對目前大量囤地囤房等行為產生抑制作用。

  此外,倪紅日指出,立法框架建立起來之後,具體征收時,地方應有一定的自主權。“房地產稅將作為地方稅種,給地方一定的征稅自主權。比較可能的方式是類似於煤炭資源稅的征稅方式,全國規定一個稅率區間,各個地方在這個區間範圍內根据當地的具體情況自主確定具體稅率,富旺建設 評價。各地的開征時間、具體征稅依据、操作細節也會有細微不同。”施正文說,即便房地產稅立法完成,可以開征房地產稅,也不會全國範圍內統一開征,各地會各自出台征收細則。

  針對將在什麼時間、以何種形式開征,以及征收對象、免征範圍的劃定等涉及具體執行層面的問題,有業內人士稱暫時還沒有定論。