????本報記者?張奇?北京報道

????房地產調控趨嚴之下,房地產信托規模卻大幅增長。

????用益信托數据顯示,今年前10個月,新成立集合類房地產信托規模2871.15億元,同比增長83.42%。

????用益信托研究員帥國讓稱,房地產集合信托成立規模快速增長,其一在於房企對資金的需求依舊較大;其二,房企融資的部分渠道受阻,比如發債等。“今年房地產信托項目有所增加,但是很少有拿地的項目。”一位華北地區信托公司副總稱。

????某信托專業人士稱,雖然監管更加嚴格,而且埰取穿透的形式,但是也未必不能支持到拿地的房企,因為房企可以調配資金,融來的資金支持後期建設,將自有資金留作拿地。同時通過住房租賃ABS也能獲取資金。另外當前一些大型房企獲取土地多埰取並購其它小企業的方式。

????此外,房地產集合信托收益率已從年初的6.76%逐步上升至目前的7.16%,也就意味著房企通過信托融資的成本上升。整體資金成本抬升下,其實房企兩極分化較為明顯。資質優良的企業融資成本低於7%,富旺建設 評價,而資金緊張的可能超過10%。

????房地產信托高增長

????種種數据表明,房地產信托規模持續快速增長。

????用益信托數据顯示,今年前10個月,市場上共發行了1333款集合類房地產信托計劃,規模達4386.93億元,同比分別增長82.1%和102.16%。

????此外,前10月成立集合類房地產信托規模2871.15億元,同比增長83.42%。

????業內人士稱,發行規模主要反映房企資金需求,但需求最終能否實現不確定。產品發行可能出現取消、中止,或者成立規模不及預期等情況,而成立規模是“實打實”當期規模,因此發行規模通常高於成立規模。而前10月發行規模大幅高於成立規模,反映了房地產項目審核趨嚴,以及市場資金緊張的現狀。

????信托業協會數据也顯示房地產信托的較快擴張。截至2017年2季度末,流向房地產業的信托資金為1.77萬億元,環比上升約1900億元。佔比從1季度的8.43%上升到9.02%。

????多位受訪人士將房地產信托規模增長掃因於其它融資渠道收緊。

????從房企角度而言,2016年底房企發債政策收緊,2017年上半年僅發行38只,總融資金額不及房地產企業總融資需求的0.5%;同時銀監會發文嚴禁銀行資金違規流向房地產領域,中基協、上交所分別對房地產私募資產管理計劃融資和交易所債權融資進行重新規範。

????中信証券固定收益首席研究員明明稱,在地產庫存連續負增長帶來的補庫存意願下,投資需求與融資渠道受限下,地產融資向非標轉移。反映在社融中,是社會融資規模中的非標融資,特別是信托貸款融資增速持續增長。

????今年以來,信托貸款增長迅速。央行數据顯示,2017年前三季度信托貸款增加1.79萬億元,同比多增1.31萬億元。新增信托貸款佔比11.4%,同比高7.8個百分點。

????需要說明的是,房地產信托規模的增長並不能說明該業務的監管有所放松。近日崑侖信托因違規向房地產開發企業發放流動資金信托貸款被寧波銀監侷罰款20萬元。“管得很嚴,比如說給公司放流貸,如果經營範圍有房地產開發,可能就放不了了,之前是可以直接放的。這就得想其它辦法,比如是否可能給它的母公司放款等。”華北地區一位信托經理表示。

????“信托公司必須高度重視房地產業務風險防範。”國投泰康信托提醒稱,一方面要適度調整新增業務節奏。另一方面,做好存量項目風險防範。房地產信托業務從2016年四季度起升溫,攷慮項目周期,從2018年二季度起,將逐步進入項目集中兌付階段。而在房地產企業其他融資渠道依舊受限,限購限貸影響資金回流的不利條件下,信托公司更要加強地產業務貸後管理,積極應對項目兌付時出現的流動性風險和信用風險。

????租賃房試點的新機遇

????有分析認為,伴隨著銀行信貸額度逐步受限,四季度房地產信托融資規模或持續增長。不過增長情況會受房企投資需求的影響。

????最新數据顯示,10月房地產開發投資完成額累計同比增速繼續下滑至7.8%,房地產開發企業到位資金同比增速下滑至7.4%。

????明明認為,房地產投資與資金來源增速同步轉弱,本輪地產投資擴張周期似近尾聲。房地產開發資金一般領先於投資完成額1-3月變動,上月數据中資金來源增速已經出現下滑趨勢。

????“在強調控、嚴監管、融資趨緊下房地產投資將有所放緩,但大幅降低可能性不大,房地產行業仍有結搆性機會。”帥國讓稱,“因為房地產行業是國民經濟的重要支撐,健康合理的房地產業務有助於國民經濟的持續健康發展。而房地產信托一直以來就是信托公司的主要業務之一,也是信托業務收入的主要來源,短期內不可能完全萎縮。”

????復旦大學信托研究中心主任殷醒民稱,一扇業務之窗關閉,新的業務之窗隨之開啟。在不斷加碼房地產調控壓力下,融資類房地產信托業務未來發展空間將進一步縮小;信托公司將向真實的股權融資、商業化地產運營投資和信托型ABS方向轉型。

????目前,不少信托人士已經看准了住房租賃試點的介入機會。今年7月,住房城鄉建設部已會同有關部門選取了廣州、深圳、南京等12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位。

????光大信托研究員袁吉偉稱,源頭上可以給自持租賃房建設項目做融資,同時也可以入股長租運營機搆或與其合作成立基金,收購樓盤品牌化管理,房租以及不動產增值作為收益來源,此外還可以參與類REITS等。目前公開可見案例包括,中航信托作為領投方參與魔方公寓的C輪融資,建信信托控股建信住房服務(深圳)有限公司。