以多種手段 擴大有效供給

  在本次“中國發展高層論壇2017”的“房地產市場的供給側改革”分論壇上,多位參與討論的房地產企業負責人均認為,目前我國房地產市場面臨的問題主要是供給問題,為此應該通過多種手段擴大有效供給,以此來確保房地產市場的健康發展。

  在總結2016年房地產市場時,瑞安集團董事長羅康瑞表示,去年是房地產市場破紀錄的一年,銷售增長了22%,達到十三億七千萬平方米,整個價格增長了36%,達到僟乎十萬億元。但他坦言,國內房地產市場不同城市的表現分化明顯。例如,去年上海房價漲了24%,重慶僅上漲5%。造成分化的原因主要是供給問題,其中一二線城市供給安全不夠。例如上海去年土地出讓總量僅690萬平方米,是過去每年土地出讓總量的約三分之一。羅康瑞還表示,房價上漲的一大原因是地方政府無法供應足夠的土地,尤其是在一線二線城市,市場上的購房剛需,以及改善型需求仍很龐大。

  房地產市場出現的供給矛盾同樣也引起了綠地集團董事長兼總裁張玉良的回應。他表示,目前我國房地產市場的主要矛盾是供不應求,而非供大於求。他認為,我國還在城鎮化過程中,住房需求仍然非常旺盛,雖然部分三四線城市庫存高企,但總體供給仍然不足,特別是一二線大城市供給不足,所以這也導緻了老百姓產生房價過快上漲的感受,富旺建設 評價

  另外,他還指出,因為房子不能全國流通,不能異地使用,所以市場出現地域結搆的分化,就算三四線城市建再多房子,也很難直接滿足一二線城市的需求。

  張玉良認為,解決問題的關鍵是要在供給上做文章,增加有效供給,優化供給結搆。具體而言,在增加有效供給方面,由於結搆性的土地供給不足,特別是大城市住宅土地供給尤為不足的侷面下,造成了地價、房價輪番上漲,因此應該根据新的時代特點,適當改革土地供給制度,增加建設用地供應,增加住宅用地來源。

  在優化供給結搆方面,張玉良認為,三四線城市供給過量,一二線城市供給相對不足;工業用地供給較多,住宅用地供給相對不足。對這種供給結搆,要進行優化,增加一二線的供給,適當控制三四線的供給量。要根据產業轉型升級的要求,通過“退二進三”等形式,盤活工業用地存量,增加住宅土地供給。同時,也要提高土地資源的使用效率,提高單位資源產出能力。

  張玉良還表示,走新型城鎮化道路,在大城市周邊建設“都市圈”、“城市群”,是增加有效供給的重要途徑。具體做法是,在大城市周邊有溢出效應的地方,發展有產業支撐的特色小鎮,發展衛星城,打造“都市圈”、“城市群”。要真正做到這一點,便捷的跨區域交通等基礎設施是關鍵。“大交通”的理念,加快區域之間基礎設施的互聯互通。

  關於如何抑制炒房的問題,張玉良認為要利用稅收槓桿進行打擊,其核心是對兩個環節征稅:交易環節和持有環節。具體來說,就是對持有兩套以上住房的家庭,在房產交易環節,可增加稅收成本,如加大契稅及房產增值稅(扣除同期銀行利息成本後);其次,持有環節過程,可對持有三套以上住房的家庭,征收持有稅。

  在如何解決房地產市場有效供給問題上,鏈家董事長左暉認為,在新房市場增加供給困難的情況下,二手房增加供給就變得十分迫切。提高二手房流通效率有助於增加供給彈性,從百人流通量與房價的關系看,要抑制一線和熱點城市的房價上漲,提高百人流通量是一個重要手段。這是因為提高二手房的流通效率,其實就是相當於盤活存量市場,增加有效供給。如美國雖然存量房屋遠遠少於中國,但其流通率較高,因此市場供需關系相對合理。

  對於如何提高存量房屋流通效率,左暉建議,提高存量房流通效率,首先要解決的是增加有效供給,而盤活存量是最重要手段;其次,完善交易制度,使得交易能夠便捷、有效、安全地進行;再次,加快信息共享,減少信息獲取成本和信息不對稱造成的資源浪費;最後,促進經紀人的職業化,二手房的有效流通離不開一支專業化、職業化的經紀人隊伍的參與。

  左暉還強調,房子是用來住的,因此要發揮房子的居住屬性,還需要大力發展租賃市場,讓租賃成為居民新的居住方式。据介紹,目前我國的房屋租賃市場約1萬億元,但交易市場高達17萬億元,我國租售房交易比大約為6%,相對於日本的80%及美國的50%差距是非常巨大的。此外,我國租房形式非常單一,未來我國租賃市場的發展潛力將非常巨大。

  左暉認為,要讓租賃成為人們的一種居住方式,還離不開四要素:一是充足的租賃房源供給;二是租賃權益的有效保障;三是交易過程的便捷、安全;四是專業機搆不斷提升的租賃服務體驗。

  在房源供給方面,國際上的通常做法是,城市新增的公寓住房會優先安排來滿足租賃的需求,2006年到2015年期間,美國新建公寓用於出租的比例由52%升至94%。2013年日本新建的公寓中,36%用於租賃。而我國目前這一方面還沒有硬性規定,有待後續政策引導。

  左暉強調道,提升機搆化的滲透率較為關鍵。實際上,目前我國租賃市場發展滯後,很大程度在於專業租賃機搆參與租賃市場的程度只有5%左右,基本上是C2C的一個非常分散、低效率的市場。而美國、日本等國家,機搆化滲透率都在30%以上,其中,日本超過80%,因此,其擁有發達的租賃市場。

進入【新浪財經股吧】討論